地产降息周期开启利好地产

　　地产：降息周期开启 利好地产 类别： 机构： 研究员：

　　[摘要]

　　一、事件概述中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调剂，其中5年期以上贷款基准利率下调0.4个百分点至6.15%，5年期以上公积金贷款基准利率下调0.25个百分点至4.25%。

　　2、分析与判断1、降低购房成本 .5%，提高居民购房按揭贷款能力降息将进一步提高居民购房按揭贷款的能力。就刚需和改善性需求而言，降息下降了月供水平，我们按照首付 0%、贷款期限 0年和基准利率进行测算，相当于房价下落了 .5%。

　　此次降息打开了货币宽松的空间，预计未来降准降息还会出现。随着流动性的进一步宽松，明年按揭折扣有望从目前的9折附近继续降至最低85折，相当于按揭成本还有5%的下落空间。

　　央行9. 0新政发布以后，10月份住房销售情况明显改良，但11月成交量难以超出季节性波动，显示购房者仍然对楼市保有观望情绪。此次降息进一步改良了购房者对房地产市场预期和降低购房压力，预计未来销量同比增速将逐月回升。

　　2、降低开发商的财务成本，增厚2015年净利润 %由于房地产是重资产行业，降息将下降开发商的财务成本。静态来看，此次降息将对2015年净利润增厚 %（ 季度末上市房企有息负债总额为11494亿，按照贷款利率下降40bp测算，节省利息支出46亿）。

　　动态来看，银监会发文将资产证券化由审批制转为备案制，将加快银行资产出表，房企融资环境预计会进一步改良，从而带动其他渠道融资成本下降。

　　三、投资策略我们继续看多地产股的相对收益，逻辑主要是：1）政策放松正在逐一实现，未来仍然存在继续放松的空间，如一线城市限购松绑、普通住宅认定标准及契税税率调剂；2）按揭利率下行促进销售回暖。未来央行数量工具（PSL、SLF、MLF）和价格工具（降息、降准）双管齐下，按揭利率有望从最低9折降至最低85折。

　　我们看好转型类地产商的表现，推荐宋都股分、银亿股份。

　　风险提示：宏观经济加速下行。